Kentsel rant, günümüzde bir çok yazında ve medyada, olumsuz bir kavram olarak iletilmektedir. Bazı bilim adamları aydınlar ve sivil toplum kuruluşları dahi, kentsel rantı istenmeyen bir olgu şeklinde tanımlamaktadırlar. Bunun nedenlerini, özel mülkiyet egemenliği, imar elastikiyeti, piyasa ve rekabet odaklanması, haksız kazanç, kentin görünümünü bozma şeklinde sıralamaktadırlar. Şikâyet edilen bir başka husus da, elde edilen rantın kamu yararına değil, özel girişimciler ve çeşitli piyasa aktörleri arasında paylaşılıyor olmasıdır. Rant amaçlı olarak elde edilen projelerin de insan odaklı değil, kâr amaçlı olması bir başka eleştiri noktasıdır.

Bu düşünceler dikkatle incelenip gerekleri araştırıldıktan sonra şu kararlara varılmıştır. Özel mülkiyet ve kâr amaçlı proje üretilmesi, rant sayesinde mümkün olmaktadır. Aslında istenen sonuç da budur. Bugün ülke ekonomisinin alt sektörleriyle birlikte yaklaşık yüzde otuzunu oluşturan inşaat sektörünün önünün açılması, serbest piyasa rekabeti sayesinde mümkün olmaktadır. Rantın düşük olduğu, imar haklarının minimumlaştırıldığı bir ortamda, inşaat üretiminden bahsetmek, bugünkü anlayışla olanaklı değildir. Kaldı ki bu sektör ayakta kalabildiği sürece, istihdam sorunu da ülkemizde çok daha uzun süre istenen seviyelerde kalabilecektir. Bu durum, sektörün birincil amacı olmasa da sürecin sosyal bir sonucudur.

İmar planları ile yapılan düzenlemeler sonucunda betonlaşmanın yoğunlaşması ile rant ortaya çıktığı yönündeki eleştiriler de çok yoğun bir şekilde medyada ve yazında yer almaktadır. Aslında, imar planı yapmak, mevcut plan üzerinde revizyon yapmak, plan sınırı belirlemek gibi kente yapılan her türlü müdahale, ister istemez rantı da beraberinde getirir. Bir yeşil alan, bir park yapılması kararı, muhtemelen bu eleştiriyi yapanların destekleyeceği bir imar hareketidir. Peki, park, yeşil alan veya su yüzeyi oluşturmak rantı sıfırlar mı? Tam üzerine gelen parsellerin rantını elbette sıfıra indirir ancak bu defa da, tam sınır komşusu parsellerin rantının tavan yapmasına neden olur. Buna göre, inşaat haklarını azaltıp yeşil alanları çoğaltmak herkesin tercih edeceği bir şey olsa da, rantı çok daha fazla artırabilir. Bu tartışmadan amaç hiç kuşku yok ki yeşil alan üretilmemesini savunmak değildir. Tersine bu kadar doğal ve çevreci bir imar olayının da rantı tetikleyeceğini ve bunun da normal karşılanması gerektiğini göstermektir.

Her türlü imar değişikliği, rant değişikliğini de beraberinde getirir. Okul, yol, park gibi imar ögesi, çevre parsellerin değer değişimine, genellikle rant artışına neden olur. Dolayısıyla ranttan bahsetmek için yalnızca kat adedi fazlalaşmasına gerek yoktur. Son günlerde Şehir Hastanesine ulaşımı ODTÜ arazisi içinden geçirilen yol üzerinden yapılan tartışmaların medyada yeni konut reklamlarına nasıl yansıdığına bakmak yeterli olacaktır. Bu yeni yol lokasyon rantının da bu alanlar için yeniden gündeme ve konut pazarına nasıl yansıdığının yeni örneklerini oluşturmaktadır.

Tartışmanın bu noktasın da Prof. Dr. İlhan Tekeli’nin şu görüşünü de eklemek gerekir; “Bir tarımsal toprağın kentsel arsa haline dönüşmesi O’nun değerinin yüzlerce kat artmasına neden olur. Bunu sağlayan nüfus artış hızı, kentleşmedir; yani toplumdur. Ayrıca arsanın değeri sürekli artmaktadır. Mülkiyet, haksız değer edinme aracı olmaktan arındırılmalıdır. Aksi takdirde mülkiyet sahibi sürekli olarak bu değere el koyma güdüsü içinde olacaktır, o nedenle de sürekli olarak plan dışı kalma yollarının üretilmesi arayışında bulunacaktır. Arsa mülkiyeti nedeniyle yaratılan değere haksız olarak el koyma durumu ortadan kaldırılmadan planlar başarılı olamaz. Arsa mülkiyetinin toplumun yarattığı değere haksız biçimde el koymasını önlemek için üç seçenek bulunmaktadır. Bunlarda birincisi, değer artışının tam olarak vergilendirilmesidir. İkincisi, yapılaşma izninin kamunun Hakkı olarak görülmesi ve alınmasıdır. Üçüncüsü ise, kent toprağının tümüyle kamulaştırılması ve kullanıcıya uzun süreler için kiralanmasıdır.” Tekeli’ye göre her halükarda bu kaynakların bir fonda toplanmasında, imar kararları nedeniyle kayba uğrayan düşük gelir gruplarının yaşam standartlarının yükseltilmesinde kullanılması olanaklı olacaktır.

Kentsel Dönüşüm İçin Rant

Şu kadarını ifade etmek gerekir ki, rant, kentsel dönüşüm için şart değildir. Dönüşme ihtiyacı kesinleşmiş kentsel alan, gerektiğinde kamu kaynağı ile de dönüşüme konu olabilir ancak, kamu ekonomisi açısından bu iyi bir şey değildir. İdareler bu işlemi, kendiliğinden rant üretecek projelere kıyasla daha zor gerçekleştirirler. Temel anlayış, kamu kaynaklarının tüketilmesi olmamalıdır. Rantı olmayan projeler, kamu kaynakları ile finanse edilmek durumundadır. Rant sağlamayan bir kentsel dönüşüm projesi de kamusal kaynakla finanse edilecek, dolayısıyla kamunun zaten kıt olan kaynakları büyük ölçüde eritilecektir. Kentsel dönüşümün finansmanında kullanılacağı ilan edilen 2 B arazi satış gelirlerinin akıbeti ise herkesin malumudur. Bu yolla kentlerimizin iyileştirilmesi depreme dayanıklı hale getirilebilmesi olanağı da yoktur.

Kentsel Dönüşüm Sonrası Rant

Kentsel dönüşüm ile elde edilmek istenen çevre, mümkün olduğu kadar standartları en yüksek seviyede olan bir çevredir. Kentsel dönüşüm, bir kentsel alanı yeni baştan üretmek için bulunmaz bir fırsattır mıdır? Tabii ki yeşil alanlarıyla, kentsel servis öğeleriyle, konut dokusu ve ticaret yapılarıyla birlikte, bütüncül ve olanaklı olan en kaliteli çevreyi üretmek başlıca hedeftir. Dar ve orta gelirliler için salt barınmaya yeterli bir kentsel dönüşüm projesi üretmek, ilerinin kentsel çöküntü alanlarını üretmek demektir. Hedef, en üst standartlarda üretilen bir kentsel dönüşüm projesinde, hak sahibi dar gelirlileri de proje paydaşı yapabilmektir.

Zaten kentsel dönüşüm projelerinin hareket noktası, rant oluşturma arzusu değildir. Bu projeler, istenen anlamda kaliteli bir çevre dokusu oluşturduğu için, artan talep sayesinde rant ortaya çıkmaktadır. Bu da işin doğru bir biçimde yapıldığının kentli tarafından takdir edildiğinin bir kanıtıdır. Ekonomik kurama göre takdir edilmekten kasıt taleptir ve somut gerçekliktir. Talep ise alım gücüyle desteklenen takdir etme yetisidir. Proje ile ilgisi olmayan kesimlerin takdir edip etmemesi de somut ölçütlere dayanak olmayan görüşlerdir.