Kentsel dönüşüm eskiden “kentsel yenileme” veya “gecekondu dönüşüm” olarak anılan uygulamaların bir sentezi olarak tanımlanabilir. Bu yaklaşımla, kentsel dönüşüm projeleri, kentlileşme projeleri olarak ele alınmıştır ve bu süreç toplumsal mutabakatlar aramanın ve uygarlaşmanın bir alanı haline getirilmiştir. Kentsel dönüşüm projeleri gerek tasarım gerek uygulama noktalarında kurgulanırken, ülkemizde yaşanan kentleşme sürecinin tüm özelliklerinin irdelenmesine, bu sürece katkı yapan tüm sosyal grupların bilinç ve sorumluluklarının yeniden tanımlanmasına özen gösterilmesi esastır. Bir başka ifade ile kentlileşmenin, ekonomik kalkınmanın, gelişmenin, yenileşmenin ve sermaye birikiminin doğru biçimde sentezlenmesi gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüme Konu Olan Yeni Kentleri Ve Kent Parçacıklarını Ekonomik Gereklilikler Şekillendirecek

Kentsel dönüşüm projelerinin olmazsa olmazı esas olarak finansman meselesidir. Kamu kaynakları tüketilmeden kendi içinde yapım finansmanını oluşturabilen projeler başarı ile hayata geçirilebilirler. Finansal kurgusu eksiklikler içeren bir kentsel dönüşüm projesi taraflara istenen anlamda yarar sağlayamaz ve fiziki gerçekleşme bakımından aksaklıklara geçilmelere yol açar. Kentsel dönüşüm projelerinin fizibiliteleri yalnızca finansal boyutta ele alınamazlar. Bu türden projelerin siyasi fizibiliteleri de çok önemlidir. Projelere isteklilikle katılım gösteren hak sahibi (paydaş) miktarı önemli bir fizibilite parametresidir. Hak sahiplerinin bütünüyle “olur” dediği projelerin önü açıktır.

Teknik ve finansal eksiklikler varsa bile proje sürecinde giderilebilir. Buna karşın Hak sahiplerinin tereddüt gösterdiği, imtina ettiği projeler teknik ve finansal açıdan ne kadar doğru görünürse görünsün başarılı olamazlar en azından siyasi açıdan başarılı olamazlar.

Deve mi, Kuş mu?

Ancak bir hususun altını çizmek gerek! Burada değerlendirmesi yapılan kentsel dönüşüm meselesi, son yıllarda moda yaklaşımı ile apartman ölçeğinde ele alınan dönüşümler değildir. Kentsel dönüşümü apartman yenilenmesi ölçeğinde tarif etmek, kentsel dönüşümü hiç anlamamak anlamındadır. Bu konu, bu makalenin sınırları dışındadır. Bizim irdelemeye çalıştığımız durum özellikle yerel yönetimlerin başat rol aldıkları projeleri tümüyle koordine ederek sorumluluk taşıdıkları durumlar için geçerlidir. Buna göre yerel yönetimler yaratımcı yaklaşımlarla, empatiyi önceleyen doğru matematiksel modeller kurgulayarak kamunun, hak sahiplerinin ve yatırımcının (developer) arasında dengeli ve tüm tarafları memnun edecek ve en azından mağdur etmeyecek çözümlemeler ortaya koyabilmelidirler.

Kentsel dönüşüm projelerinin bileşenleri siyasi, hukuki, teknik, finansal ve sosyal parametrelerdir. Bu yaklaşımın ışığında bir kentsel dönüşüm projesinin başarı büyüsü, hem hak sahipleri, hem yerel yönetim, hem de yatırımcı açısından uzlaşmanın altlığını oluşturan “matematiksel model”de yatmaktadır.

Matematiksel model, en yalın tanımıyla herhangi bir dönüşüm alanında geliştirilebilecek en verimli proje ile taşınmaz sahiplerine bu proje alanı içinde sunulacak gayrimenkul değerin eşgüdümlü olarak tasarlanmasıdır. Paydaşların mülkiyetine ve haklarına karşılık, kendilerine sunulacak olan standart gayrimenkul değer, matematik formüldeki en kritik çarpandır. Bu formülün alt bileşenleri ise, “dönüşüm ölçüsü”, “dönüşüm katsayısı”, “dönüşüm değeri”dir. Sağlıklı ve objektif olarak ortaya konacak bu bileşenler “dönüşüm denklemini” oluşturacaklardır. Dönüşüm ölçüsü, kentsel dönüşüm projesinde alınacak kararlarda kullanılacak bir birimdir. Proje çalışmalarındaki hemen her türlü hesaplama için esas alınan bu birim, kentsel dönüşüm alanında bulunan taşınmazların ve taşınmaz arsalarının ortalamasını temsil eden bir büyüklüktür. Bu büyüklük, kentsel dönüşüm alanındaki yapı kullanımlarının dağılımı için hazırlanacak bir çan eğrisi ile bulunulabilir. Dönüşüm ölçüsü, kentsel dönüşüm projeleri için bir tür para birimi gibidir. Proje alanında, doğal olarak saptanan üzerinde olan ve altında kalan yapı arsaları bulunmaktadır. Projenin yürütücüsü, ölçünün üzerinde olanlara para öder, ölçünün altında kalandan para alır; o yolla yapı sahiplerinin türdeşliğini sağlar. Dönüşüm katsayısı, bir birim yapı içinde kaç birim yeni yapı yapılacağını gösteren kavramdır. Birimler mevcut taşınmaz ve yeni konut sayısı olarak gösterilebileceği gibi alan büyüklüğü olarak da gösterilebilir. Ancak katsayının mevcut taşınmaz yeni konut sayıları üzerinden hesaplanması yetersizdir. Katsayının arsa üzerinden hesaplanması, konut alanlarının yanı sıra, hem ticari alanların hem de konutun ve ticari yapıların değerini yükseltecek toplumsal donatı alanlarını ve yeşil alanları kapsayabilmesi açısından daha uygundur.

Dönüşüm değeri, proje alanında yapılacak konutların ve ticari yapıların piyasa fiyatlarının toplamıdır. Hak sahiplerine yapılacak ödemeler, verilecek konut ya da ticari alanların değeri, net dönüşüm değeri elde edilir. Aslında yukarıda değinildiği gibi satışa konu olmamakla birlikte, proje alanında yaratılacak toplumsal donatı alanlarının ve yeşil alanların da dönüşüm değeri hesaplanırken dikkate alınması hem yararlı hem de gereklidir. Ayrıca, toplumsal donatı alanlarını ve yeşil alanları, satışa konu olmasalar bile, nitelikleri gereği kentsel yaşamın değerini yükseltmeleri nedeniyle, yaratılacak dönüşüm değerinin önemli bir kalemi olarak görmek gerekmektedir. Bunların piyasa fiyatlarının olmaması bir değerin yaratılmadığı anlamına gelmez. Tersine bunlar kentin değerine ve derecelemesine yapılan çok ciddi katkı anlamına gelmektedir. Bu nedenle, dönüşüm değerinin hesaplanmasında daha doğru sonuçlar alabilmek için toplumsal donatı alanları ve yeşil alanlarda piyasa fiyatları yerine belirlenecek gölge fiyatları kullanılabilir.

Dönüşüm denklemi, proje öncesindeki yapı alanlarının, dönüşüm katsayısı ile çarpılarak, proje sonrasındaki dönüşüm değerine eşitlenmelidir. Matematikse model, yalnızca finansal değil, diğer parametrelerin de formülize edilmesiyle ortaya çıkar. Projenin ortaya çıkış nedeni, proje alanına ilişkin özel durumlar, proje muhataplarının sosyal profili proje yapılan kentin öz nitelikleri, imar koşulları, depremsellik gibi koşullar matematiksel modeldeki ağırlıklı katsayıların değişmesine neden olur.

Mevcut Durum + Beklentiler + Realite = Kentsel Dönüşüm

Bunun anlamı, kentsel dönüşüm için mevcut durumdaki kullanım değerinin, hak sahiplerinin oluşmuş beklentilerinin maddi karşılığının ve de piyasa gerçekliğinin aynı düzlemde buluşması gerekliliğidir. Buna göre, sebebi ne olursa olsun, dönüşüm taraflarınca kararlılıkla isteniyor, somut bir ekonomik fayda bekleniyor ve de bu talepler klasik imar uygulamaları ile karşılanamıyor olmalıdır.

Matematiksel Model, yukarıda bahsedilen dönüşüm denklemini de içine alan bir kara verme teorisidir. “Homo ekonomikus” olan insanoğlu kendisi için en yararlı ekonomik teklifi kabul etme eğilimindedir. Karar verme teorisi de, insanların bu ilkeye göre “nasıl karar verebileceklerini” veya “nasıl karar vermeleri gerektiğini” inceleyen bir bilimdir. İnsanların “nasıl karar verdiklerini” görmek için tecrübe edilmiş olayları incelemek gerekmektedir. Gözleme dayalı olan bu yönteme deskriptif analiz denilmektedir. Bundan biraz daha karmaşık olan normatif analiz ise, insanların “nasıl karar vermesi gerektiğini” tarif etmektedir. Bu risk ölçümü ve kar maksimizasyonu gibi matematiksel fonksiyonları gerektirir. Kentsel dönüşüm gibi geleceği tam olarak kestirilemeyen projelerde temel bir tasarı oluşturmak daha da zordur. Buna göre matematiksel model;

  • Kişilerin tercih eğilimleri
  • Proje alanının sayısal sınırlamaları
  • Yatırımcı kar zarar hesabı
  • Yasal kısıtlar
  • Piyasa sınırlamaları
  • Risk ölçümü değerlendirmelerini aynı potada eritmeyi gerektirir.

Hukuku, adaleti, tekniği ve finansmanı doğru olarak ele alınan bu yaklaşım ise bizlere tüm tarafların beklentilerini karşılayan “büyük uzlaşı”yı getirecektir. Tüm bu değerlendirmelerin ışığında; KENTSEL DÖNÜŞÜM, OLAĞAN DIŞI KENTSEL SORUNLARI ÇÖZMEK İÇİNDİR. SORUNU NORMAL İMAR KURALLARI İÇİNDE ÇÖZEBİLEN ALANLARIN KENTSEL DÖNÜŞÜME İHTİYACI YOKTUR…